Dos nuevos decretos de vivienda: principales medidas

El BOE ha publicado los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, con medidas relativas al alquiler residencial y a la vivienda.

Real Decreto-ley 28/2026

Esta norma introduce modificaciones en el régimen de duración y continuidad de determinados contratos de alquiler de vivienda habitual.

• Tras el período mínimo legal —cinco años cuando el arrendador es persona física y siete años cuando es persona jurídica—, el contrato podrá continuar mediante prórrogas sucesivas en los términos previstos por la norma.
• El preaviso para comunicar la voluntad de no renovar se fija en seis meses para la parte arrendadora y en dos meses para la parte arrendataria.
• Se regulan determinados supuestos de no renovación y sus consecuencias, incluidas las compensaciones que pudieran corresponder cuando concurran las condiciones previstas legalmente.
• Se incorporan los arrendamientos de habitaciones al marco regulatorio aplicable cuando reúnan los requisitos establecidos.

La norma prevé su aplicación desde el 15 de noviembre de 2026.

Real Decreto-ley 29/2026

El Real Decreto-ley 29/2026 incorpora medidas sobre alquiler de temporada, procedimientos vinculados a la vulnerabilidad habitacional, zonas de mercado residencial tensionado y acceso a la vivienda.

• Los contratos de alquiler de temporada deberán expresar y acreditar la causa temporal que justifica su duración. Cuando no concurra dicha causa, podrán aplicarse las reglas previstas para el arrendamiento de vivienda habitual.
• Se modifican determinadas medidas de protección en procedimientos de desahucio cuando existan situaciones de vulnerabilidad sin alternativa habitacional.
• Se establecen limitaciones, hasta el 31 de diciembre de 2030, para determinadas adquisiciones de vivienda realizadas por grandes tenedores o por adquirentes de activos o créditos en los supuestos definidos en la norma.
• Se refuerzan las obligaciones de información y las reglas aplicables a nuevos contratos en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
• Se contemplan medidas de financiación y apoyo vinculadas a vivienda asequible y primera vivienda.
• La cesión de vivienda con finalidad turística queda sometida al límite temporal y a los requisitos previstos en la norma, sin perjuicio de la regulación autonómica aplicable.

El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026.

Alcance

Estas medidas se refieren al mercado de vivienda residencial. Los arrendamientos de locales de negocio continúan rigiéndose por su normativa y por los pactos establecidos entre las partes.

Una reflexión

Más allá del debate político, una sociedad capitalista sana necesita proteger a quien está en dificultad, pero también preservar la seguridad jurídica y la confianza de quienes ahorran, invierten y ponen vivienda en alquiler.

Si se prolongan las intervenciones, se limita la libertad contractual y se trasladan al propietario costes que corresponden a las administraciones, el efecto previsible puede ser preocupante: menos vivienda disponible, menos inversión en rehabilitación, más prudencia para alquilar y, finalmente, precios más altos para quienes buscan casa.

El riesgo no es solo que el mercado se enfríe, sino que se deteriore: propietarios que retiran viviendas, contratos más restrictivos y una oferta cada vez más escasa. Proteger a quien lo necesita es imprescindible, pero hacerlo debilitando a quien aporta vivienda puede terminar perjudicando al conjunto. La salida sostenible sigue siendo aumentar oferta, agilizar licencias y justicia, y dar estabilidad real a ambas partes.

Información divulgativa basada en los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, publicados en el BOE de 7 de octubre de 2026. Los reales decretos-leyes están sujetos a convalidación parlamentaria.

Fuentes oficiales: Real Decreto-ley 28/2026 · Real Decreto-ley 29/2026